Недействительность договора аренды в случае подписания неуполномоченным лицом

недействительность договора аренды в случае подписания неуполномоченным лицом

Это произойдет автоматически, если действия по договору будут произведены с обеих сторон (например, производится отгрузка в ответ на поступившую предоплату).

Если же другая сторона никаких действий не совершала и отказывается подтверждать согласие, то договор будет считаться заключённым с тем, кто реально подписал договор, а не с предприятием. Все спорные ситуации и претензии так же будут направлены подписанту.

Одобрение сделки и условий договора после его подписания неуполномоченным лицом

Факт одобрения может быть выражен различным образом. В законе нет точного перечня таких способов. Это может быть письменный юридический документ (письмо, дополнительное соглашение и прочее), где такое согласие выражено, или проведение оплаты за товар и предоставленные услуги.

An error occurred.

По мнению суда, полномочия этих лиц явствовали из обстановки, поскольку:

  • товар каждый раз доставлялся на склад ответчика и вручался работникам склада;
  • на накладных была проставлена печать ответчика, а лица, не занимающие ответственных должностей, доступа к печати не имеют;
  • о фальсификации накладных в порядке ст. 161 АПК РФ не заявлялось.
  1. Постановление 4-го ААС от 01.11.2017 по делу № А10-997/2017. Наличие полномочий по обстановке было установлено исходя лишь из одного факта доступа работника организации к помещению.
  2. Постановление 6-го ААС от 01.07.2016 по делу № А73-1743/2016.

    В этом случае суд взыскал с ответчика-покупателя лишь часть долга по договору поставки, так как посчитал, что получение им товара по конкретной товарной накладной не доказано истцом-поставщиком.

  • Важноimportant
    Об отказе от сделки заявлено представителю или представляемому (формы заявления закон не устанавливает).

Лицо, не проявившее должной осмотрительности при проверке полномочий или сознательно допустившее заключение сделки с неуполномоченным лицом, не выполняет п. 2 и потому не вправе отказаться от сделки. Например, если договор заключен с организацией в лице ее руководителя в то время, когда в ЕГРЮЛ указано совсем другое лицо.


Считается, что контрагент в подобных случаях мог проверить полномочия, но не сделал этого, поэтому он оказывается связанным сделкой (правда, не с представляемым, а с представителем).

Примечательно, что суды признают заключенными договоры, подписанные руководителем организации, решение о назначении которого было впоследствии отменено (постановление ФАС ДВО от 02.11.2012 по делу № А51-22001/2011).

Недействительность договора аренды в случае подписания неуполномоченным лицом

Об этом может свидетельствовать, например, расписка контрагента о получении копии устава (положения о филиале) для ознакомления. Доказывать этот факт должен тот, в чьих интересах были установлены ограничения (см.

Позицию ВС РФ).

Обратите внимание, что заинтересованное лицо сможет оспорить вашу сделку, даже если она не повлекла для него неблагоприятных последствий (см. Позицию ВС РФ).

Пример ситуации из практики

Устав ООО предусматривает, что сделки с недвижимостью этой организации независимо от суммы должны заключаться в том же порядке, что и крупные сделки, то есть с согласия общего собрания участников общества.

Генеральный директор сдал в аренду принадлежащее обществу помещение, не получив необходимого согласия. При этом в ходе переговорного процесса стороны обменялись документами, в том числе уставами.

В данном случае обращение в суд оправдано обеспечением правовых последствий в результате заключения подобной сделки.

Вернуться к содержанию ↑

○ Последствия признания договора недействительным.

Последствием арендного договора, признанного недействительным, независимо от его оспоримости или ничтожности является реституция. Данный термин предполагает, что стороны должны вернуть друг другу все, что было получено от контрагента.

Вниманиеattention
ГК РФ)».

Таким образом, при подобном решении суда, арендодатель обязан вернуть полученные от арендатора финансовые средства, а квартиросъемщик – имущество, полученное во временное пользование. При этом из арендной платы должны быть вычтены средства за фактическое использование жилплощади.


Их размер определяется судом.

Вернуться к содержанию ↑

○ Устный договор аренды.

В согласии с п. 1 ст. 674 ГК РФ, соглашение о найме жилья должно быть заключено в письменной форме. Однако при этом закон не предусматривает, что устная форма договора является недействительной, поэтому соглашение, заключенное устно также будет иметь юридическую силу.
Но стоит учитывать, что несмотря на это, ни одна из сторон не сможет доказать свою позицию, при возникновении необходимости обращения в суд, если договор не был подписан.

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 23 июля 2010 г. по делу N А72-17057/2009 Судами правомерно частично удовлетворено заявление о признании дополнительного соглашения незаключенным и недействительным договора аренды в части, при этом обоснованно отказано в удовлетворении требований о признании дополнительного соглашения к договору незаключенным, поскольку в соответствии с гражданским законодательством подписание соглашения неуполномоченным лицом не является основанием для признания его незаключенным (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 23 июля 2010 г.

Если соответствующие органы, заключив сделку, вышли за пределы своей компетенции, сделка будет ничтожной.

***

Итак, для признания сделки заключенной без полномочия необходимо доказать два условия: реальное отсутствие полномочий (в том числе исходя из обстановки) или их превышение и отсутствие одобрения сделки. При этом признать такую сделку недействительной нельзя, так как она является незаключенной на основании п.
1 ст. 183 ГК РФ (речь идет об отношениях между мнимым представляемым и контрагентом). Возникшая сделка между представителем и контрагентом (как последствие отсутствия полномочий) может быть признана недействительной, если ее исполнение невозможно по объективным причинам.

Пунктом 1 статьи 183 ГК РФ установлено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий, сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Из разъяснений, данных в пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 N 57 «О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что при рассмотрении дел следует иметь в виду, что суд не может на основании пункта 1 статьи 183 ГК РФ признать неуполномоченное лицо стороной по соглашению, заключенному им во изменение или дополнение основного договора, который в свою очередь заключен представляемым.

Вернуться к содержанию ↑

○ Оспоримый и ничтожный договор аренды.

Договор может быть признан недействительным по ряду оснований.

Такое соглашение признается ничтожным (статья 168 ГК РФ), поскольку по своей природе является неотъемлемой частью упомянутого договора и не может существовать и исполняться отдельно от него.

Исходя из положений статей 183, 432 ГК РФ подписание соглашения неуполномоченным лицом не является основанием для признания его незаключенным.

То обстоятельство, что дополнительное соглашение подписано со стороны ООО «Росоптторг» неуполномоченным лицом, ООО «Росоптторг» в кассационной жалобе не отрицало.

Суд кассационной инстанции находит правильным вывод арбитражного суда о том, что данное обстоятельство согласно статье 168 ГК РФ является основанием для признания оспариваемого дополнительного соглашения от 09.06.2008 к договору от 17.03.2006 N 8469/3977 ничтожным.

Комментарии 0

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *