Квартира от застройщика в обременении у банка

квартира от застройщика в обременении у банка

Покупатель обязательно должен проверить их наличие перед покупкой, поскольку в дальнейшем у него могут появиться серьезные проблемы.

Виды обременений

Обременения бывают следующие:

  1. ипотека;
  2. рента;
  3. наложение ареста на имущество;
  4. наличие квартиросъемщиков;
  5. наличие прописанных жильцов;
  6. аварийное состояние дома.

А теперь подробнее о каждом виде обременения и возможности покупки квартиры:

  • Ипотекой является залог недвижимости для получения кредита в банке на ее покупку. Она является гарантом того, что средства будут банку возвращены. Уже существующая квартира также может быть в ипотеке, когда владелец получает кредит для ее ремонта или других целей.


Деньги покупатель не потеряет, но потратит время.

Необходимо учитывать и иные риски:

  1. Квартира, приобретенная по договору долевого строительства, может находиться в двойном залоге – у кредитора и в банке, который финансировал возведение, при условии, что застройщик будет признан банкротом.
  2. Продавец может умолчать о том, что в очередь на арест его жилья стоят иные учреждения.
  3. Жилье было куплено с использованием материнского капитала. По закону дети имеют в нем свою долю, и продать его можно только при письменном согласии опеки.

Чтобы минимизировать риски, необходимо максимально серьезно отнестись к ситуации, а лучше обратиться к опытному специалисту, который поможет проверить сделку на чистоту.

Процедура

Процесс покупки обремененной недвижимости состоит из нескольких этапов.

Квартира от застройщика в обременении у банка

Арест квартиры

Будьте бдительны!

Данное обременение может иметь место при покупке недвижимости по уступке права собственности по ДДУ.

На квартиру может быть наложен арест, как правило, соответствующее судебное решение применяется, к должникам или лицам, находящимся под следствием (чаще всего по «экономическим» статьям УК РФ). Естественно, квартира не может просто так поменять владельца, для того, чтобы продать такую квартиру, сначала нужно снять арест.

Покупка квартиры под арестом достаточно рискованная затея для покупателя, ведь чтобы арест был снят, сначала нужно выплатить задолженность текущего владельца (или решить иные проблемы).

При этом, сложно обеспечить какие-либо гарантии того, что после передачи денег продавцу арест действительно будет снят (по крайней мере, в обозримом будущем).

Квартира от застройщика в обременении у банка отозвали лицензию

Для покупателя будет лучше, если соглашение оформиться с участием нотариуса, хотя для данного бланка это не является обязательным условием.

  • Передаем документы в банк для одобрения дальнейших действий.
  • Подписываем основной договор купли-продажи и вносим денежные средства за помещение.
  • Проходим регистрацию прав собственности в Росреестре.

Процесс даже на бумаге выглядит трудоемко, а уж на деле он и вовсе отнимает немало сил и времени. Но итогом усилий может стать довольно выгодный по цене объект недвижимости.

Получение согласия банка

Только кредитная организация может дать разрешение на проведение сделки, она же имеет полномочия отказать в ней.
В общем, для кредитора не столь важно, кто будет владельцем квартиры, но для нее имеет решающее значение, получит ли она прибыль по итогу сделки.

Покупатель не может требовать от них покинуть помещение раньше срока. Это обременение временное, оно автоматически снимается с наступлением даты, указанной в соглашении.

  • Рента.

    Когда действует два ограничения, ипотека и рента, то приобретать такую недвижимость весьма рискованно, так как кроме финансового фактора имеет место и субъективный. Снимать придется все ограничения — одно после кончины получателя ренты, второе — после погашения кредита.

Одновременно несколько запрета могут действовать, когда квартира находится в залоге и в ней зарегистрированы третьи лица.

Выписать их бывает весьма проблематично даже через суд.

Обременения в новостройках

Двойное ограничение на жилье застройщика довольно частое явление, когда стройка испытывает недостаток финансирования.

Таким образом, не стоит ввязываться в сделку по приобретению квартиры, которая находится под арестом, если вы не видите, что продавец может обеспечить вам гарантии выполнения своих обязательств. В качестве гарантии продавец может предоставить под залог какое-либо имущество, которое вы без труда сможете реализовать, если договоренности будут нарушаться.

Иные обременения

Существует еще целый ряд обременений (при покупке недвижимости у застройщика по договору переуступки), связанных с правами третьих лиц на эту квартиру.

Прежде всего, речь идет о совладельцах, по закону, равные права на недвижимость имеет супруга (супруг) продавца — то есть, ровно половина квартиры принадлежит другому человеку.

Вниманиеattention
Залогодатель обращается в банк с просьбой подать заявление в регистрационный отдел о снятии обременения с жилья, которое является залогом по ипотечному кредиту. В случае окончательного погашения кредитной задолженности по ипотеке регистрационная запись об обременении квартиры считается погашенной, и на свидетельстве о регистрации права собственности должен стоять штамп, подтверждающий снятие обременения.

Пока заемщик не выполнил все кредитные обязательства полностью, он не может без уведомления банка распоряжаться недвижимостью, квартира может быть реализована «с молотка» для компенсации банковского долга. Но, как правило, до суда не доходит, и кредитный комитет с заемщиком решают проблему мирными способами, например: продажа обременительной недвижимости с последующей выплатой кредитной задолженности.

Таким образом, наличие обременения на долю является препятствием для отчуждения (продажи) части объекта, что, в большинстве случаев, лишает смысла покупки такой квартиры.

Как проверить наличие обременений

Покупатель до заключения договора (и передачи денег) может узнать о том, наложены ли какие-либо обременения на интересующий его объект недвижимости. Нужные сведения имеются в Едином Государственном Реестре прав (ЕГРП), который включен в состав Росреестра, соответственно, наличие или отсутствие обременений можно проверить прямо на сайте Росреестра или же заказать выписку ЕГРП.

  • Первый вариант имеет определенные недостатки, о которых хорошо известно профессиональным риелторам – здесь не всегда корректно отображается информация.

И банк о таких «сюрпризах» уведомит уже при заключении сделки купли-продажи Недвижимость может быть в залоге у компании или гражданина Двойной залог Если будет подан иск в отношении продавца Уполномоченный орган не совершит регистрационные действия

Если есть неблагоприятные обстоятельства, сделка может не совершиться. В результате покупатель рискует потерять свои деньги, и еще будет должен по своим обязательствам перед финансовой организацией.

Иногда продавец отказывается продавать квартиру после того, как покупатель внесет задаток и снимет обременение.

А после погашения долга по кредиту банк не будет возвращать средства.

  • Получают справку в банке, чтобы подтвердить погашение долга.
  • Заключают договор о покупке.
  • Регистрируют соглашение в отделении Росреестра.

Если покупать будете у заемщика, стоит придерживаться такого порядка действий:

  1. Заключите предварительное соглашение о покупке, чтобы не было риск того, что условия сделки будут изменены.
  2. Выплатите оставшийся долг продавцу.
  3. Продавцом вносится сумма задолженности.
  4. Получите в банке справку об отсутствии обременения.
  5. Составляется и регистрируется в уполномоченном органе основное соглашение купли-продажи.
  6. После регистрации сделки платится оставшаяся сумма за квартиру.

В Сбербанке

Сбербанк сразу оформляет соглашения, оговаривая возможность последующей продажи объекта.

Комментарии 0

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *